La propiedad en 645 Barretto Street en el sur del Bronx estaba tan atrás en impuestos que sus propietarios se enfrentaban a la ejecución hipotecaria. Un edificio de 48 unidades incorporado como cooperativa del Fondo para el Desarrollo de la Vivienda (HDFC), la propiedad no había estado completamente ocupada durante años. Su factura de agua sin pagar por sí sola era de cerca de medio millón de dólares. Y tenía un historial de problemas de mantenimiento que se remontan a años atrás — una caldera se derrumbó poco después de que se incorporó como cooperativa a principios de la década de 1980, dice Ann Henderson, quien ha trabajado en UHAB, la Urban Homesteading Assistance Board,desde finales de la década de 1970.
UHAB, una organización sin fines de lucro que desarrolla viviendas cooperativas de bajos ingresos y ayuda a las cooperativas existentes, había tratado de ayudar al grupo de Barretto Street a resolver sus atrasos fiscales en 2002 y 2008, pero tenían problemas para llenar las vacantes, por lo que era difícil obtener préstamos, Henderson Dice. En 2014 la propiedad salió a subasta, pero un concejal lo sacó de la lista en el último minuto.
«Así que tuvimos que llegar a un plan para resolverlo o se descontababan», dice Henderson.
Como cooperativa de HDFC, los propietarios de la propiedad de Barretto Street tienen ingresos limitados, lo que gana hasta el 120 por ciento de los ingresos medios del área. Las cooperativas de HDFC también obtienen facturas de impuestos reducidas por adherirse a los límites de ingresos y ciertas reglas sobre el alquiler, el subarrendamiento y la reventa de unidades. El Departamento de Preservación y Desarrollo de la Vivienda de Nueva York tenía dinero disponible para cooperativas como la suya a través de su Programa de Preservación de Viviendas Verdes. Bastante dinero, de hecho, 2,4 millones de dólares del departamento de vivienda, según Juliet Pierre-Antoine, portavoz del departamento. Y la subvención vino con una exención fiscal retroactiva a través del artículo XI de la Ley de Financiamiento de la Vivienda Privada de Nueva York. Eso acercaría la cooperativa, pero no todo el camino. El dinero del departamento de vivienda no se puede usar para pagar las facturas de agua. Así que, trabajando con UHAB, la cooperativa obtuvo dos préstamos más, de Hábitat para Humanity NYC y el Banco de Primavera con sede en el Bronx, para cubrir la deuda de agua.
«Eso es lo que intentamos hacer, es combinar esto y aquello y llegar a un plan», dice Henderson. «Nuestro principal objetivo es hacer que el mantenimiento [pagos] sea asequible para los residentes actuales.»
Henderson dice que hay alrededor de 1,200 cooperativas HDFC en la ciudad, muchas de las cuales fueron entregados a los residentes por la ciudad como propietarios estaban abandonando propiedades durante la década de 1970. Muchos de ellos se han perdido por ejecución hipotecaria,dice. Y muchos otros han luchado para mantener sus propiedades mantenidas. Grupos como UHAB han sido un salvavidas, ofreciendo asistencia técnica y ayudando a encontrar préstamos y subvenciones a cooperativas como 645 Barretto Street. Esto ayuda a estabilizar las cooperativas para que los propietarios de ingresos bajos y moderados puedan permanecer en sus hogares.
«La realidad es que la ciudad vendió estos edificios sin renovar a las personas de menores ingresos en la ciudad de Nueva York y dijo: ‘Adiós, ten una buena vida'». Henderson dice.
Henderson dice que la mayoría de las cooperativas son estables, pero hay alrededor de 150 cooperativas HDFC que podrían necesitar ayuda. Pueden necesitar una caldera nueva, o tener que limpiar después de un incendio, o les han robado dinero. Pero muchos son «alérgicos a los préstamos», dice Henderson. En el caso de la propiedad de Barretto Street, UHAB se reunió con la junta directiva repetidamente para guiar a los accionistas a través de las finanzas del acuerdo que estructuró, lo que requerirá que el consejo de administración devuelva los préstamos durante años. La votación para aprobar el acuerdo fue unánime, dice Henderson.
«En la mayoría de los edificios, los accionistas tienen un profundo y profundo sentido de la propiedad», dice. «Y no se basa en ‘cuánto dinero he invertido’ y ‘cuánto voy a vender el apartamento’. Es, ‘Viví el abandono de los años sesenta y setenta'».
Akbar Rizvi, el director de préstamos del Spring Bank, dice que la situación de la cooperativa era una «captura 22», porque necesitaba dinero de la ciudad para completar las reparaciones que podían evitar que se presentara por una ejecución hipotecaria, pero no podía obtener el dinero porque no podía pagar la factura del agua. Y el tamaño de la factura de agua sería una bandera roja en la mayoría de los casos.
«La mayoría de los bancos oían eso y se fueron, ‘¿Sabes qué? No, gracias. Esto no tiene sentido'». Rizvi dice.
Pero Spring Bank vio que la cooperativa tenía una nueva administración y estaba trabajando con Habitat, y estaba «en él a largo plazo», dice.
«Lo que nos ayudó a avanzar fue nuestro compromiso de ser capaces de entender la historia completa y no sacar conclusiones, entendiendo por lo que había pasado este HDFC», dice Rizvi. El banco finalmente terminó prestando la cooperativa $265,000.
Chris Illum y Charlotte Bell, vicepresidente de servicios de vivienda y oficial de préstamos, respectivamente, en Habitat NYC, ambos trabajaron anteriormente en UHAB, según Ann Henderson. El grupo prestó la cooperativa 645 Barretto Street $250,000 a través de un programa de preservación de vivienda que forma parte del Habitat NYC Community Fund. Dado el número de cooperativas de capital limitado que hay en los barrios amenazados con el desplazamiento, el grupo se ha centrado en mantener a esos propietarios en su lugar, ofreciendo asistencia técnica en proyectos de construcción, ayuda con la presupuestación y facilitando la junta Elecciones.
El fondo se lanzó recientemente, y en su primer año, prestó $640,000 en cinco edificios, según Illum. El Fondo Comunitario espera que en los próximos tres o cuatro años preste alrededor de $4.5 millones para ayudar a desarrollar o preservar 1,500 edificios en Nueva York, dice Illum. Para proyectos como Barretto Street, incluso los préstamos relativamente pequeños pueden marcar una gran diferencia.
«Hubo un esfuerzo previo para salvar el edificio, pero todo eso estaba supeditado a vender las unidades que habían vacante durante una época en la que nadie quería vivir en el Bronx», dice Bell. «Cuando no somos capaces de ayudar a estabilizar el tipo de vivienda que hay en estas comunidades, es probable que se pierdan».
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